Covid-19 후 3년, 주택 시장이 정상으로 돌아가고 있는가?

CoreLogic은 코로나가 글로벌 팬데믹으로 선포된 이후 3년간 주택시장이 어떻게 진화해 왔는지 정리한 새로운 보고서를 발표했다.

세계보건기구(WHO)가 COIVD-19을 전 세계적 팬데믹으로 선포한 지 3년이 지났고, 호주 부동산시장 실적은 이례적으로 기록적인 수치를 보이고 있다. 일부 지표는 팬데믹 이전으로 돌아가고 있는 반면 부동산 시장의 다른 부분은 지속적으로 변화하고 있다.

1. 전국부동산가격 2020년 3월보다 14.8% 상승
전국부동산가격은 2020년 9월부터 2022년 4월까지 28.6% 상승했다. 그러나 금리의 급격한 상승으로 2022년 4월부터 2월 말까지 9.1%의 하락했고, 이는 사상 최대이자 가장 빠른 하강이었다. 연간 판매량은 12월 최고치보다 21.5% 감소했다. 이러한 변동성에도 불구하고 부동산 가격은 평균 14.8% 상승한 수준이다.
최근 몇 주 동안 시장은 좀 더 안정화 될 조짐이 보이지만, 금리 인상이 계속되고 있는 가운데 마켓이 바닥을 찍었다고 하기에는 너무 이르다. 일단 금리 인상이 잠시 멈추면 판매량과 부동산 가격의 움직임이 덜 극단적이 될 수 있다.

2. 호주의 부동산 시장은 여전히 여러 요소들이 혼재
지난 3년간 Adelaide 부동산은 2020년 3월 말보다 43.7% 더 높은 가치를 보이며 주요도시 중 1위를 차지했다. 이는 Adelaide의 부동산 중간가격이 $211,097상승한 것이다. 이는 Sydney의 부동산 평균가격상승 ($119,830상당)보다 훨씬 강력하고, 반면 Melbourne 부동산 가격은 2020년 3월 이후 부동산 중간가격이 $1,009상당 감소했다.


3. Regional의 부동산 가격은 일반적으로 높고 Migration은 팬데믹 이전으로 복귀 중?
Regional 의 부동산 가격은COVID-19가 시작되었을 때보다 30.7% 높은 수준을 유지하고 있으며, 주요 도시들은10.4% 높은 수준을 유지하고 있다.
ABS 이주 데이터는 2021년 3월까지만 보고되지만, CBA와 RAI의 공동 연구는 'Regional Movers Index'가 팬데믹 때 보다 감소하고 있음을 보여준다. 조사에 따르면 주요도시에서 Regional로의 이동은 여전히 Covid-19 이전 수준보다 평균적으로 높지만 지난 2년간 감소 추세를 보이고 있다.

Regional에서 이탈한 이주 흐름이 일부 시장에 대한 수요 압박을 완화하는 데 도움이 될 수 있지만, Regional 부동산 시장이 팬데믹이 시작된 이후 가장 많은 가치를 유지하고 있다는 것은 분명하다.

4. 유닛보다 하우스 선호의 완화
봉쇄가 한창일 때, 구매 선호도는 하우스에 맞춰진 것처럼 보였다. 이는 상대적으로 투자 활동이 저조한 데다 하우스 구매자들이 더 많은 공간을 원하기 때문이었다.

2021년 홈빌더 제도가 끝나갈 무렵 하우스 구입 비중이 낮아지는 추세를 보였으며, 현재는 COVID-19 이전 수준으로 되돌아가고 있다. 2022년에 유닛대비 하우스 가격 프리미엄이 정점을 찍었다. 호주의 중간 정도의 하우스 가격은 유닛보다 32.9% 높은 기록을 세웠다. 그 간극이 점차 줄어드는 경향을 보여 2023년 2월에는 하우스 중간가격이 28.3% 더 높았다.

5. 팬데믹으로 흔들린 임대 시장
임대 시장은 COVID-19으로부터 가장 중요하고 지속적인 변화를 겪고 있다. 팬데믹이 시작된 이후 임대료 가치의 누적 증가율은 23.1%이다. 이는 2010년대 전국적으로 연평균 임대료 상승률이 2.1%에 불과했기에 장기 임대인들에게 충격으로 다가왔을 것이다.
올해 해외 이주 순유입이 대유행 이전 수준으로 돌아설 것으로 예상되는 데다 2월 임대 공실률이 1.0%에 불과한 상황에서 전국적으로 임대료가 역주행할 조짐은 보이지 않고 있다.