높은 인플레이션은 호주 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는가?
15 Aug 2022 (Corelogic)
번역 미래프로퍼티 그룹
인플레이션은 부동산 수요에 영향을 미치지만 부동산 가격자체 는 인플레이션에 영향을 미친다. 인플레이션과 주택이 어떻게 조화를 이루는지 이해함으로써, 내년의 부동산 시장 전망은 조금 더 명확해진다.
인플레이션은 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까?
인플레이션은 부동산 시장에 직간접 적으로 영향을 미친다. 그러나 이러한 영향이 '좋음'인지 '나쁨'인지는 인플레이션을 유발하는 요인뿐만 아니라 당시 경제에서 어떤 일이 일어나고 있는지에 달려 있다.
예를 들어, 모기지 대출자의 측면에서는 인플레이션의 영향으로 부채 가치가 하락된 좋은 효과를 볼 수 있다. 경제가 과열되면 임금은 오를 수 있지만 모기지 원금은 고정되어 모기지 상환액이 상대적으로 낮아질 수 있다. 이것은 1980년대의 높은 인플레이션 기간의 특징 중 하나였다. 금리가 치솟았지만 인플레이션과 임금 상승률 또한 높았다.
2022년 모기지 소유자의 경우 소득 증가가 더 어렵다. ABS가 보고한 소득 지수는 3월까지 2.4% 상승해 평균 연속 성장률인 3.1%를 밑돌았지만 상승세를 보이고 있다. 또한 ABS의 National Accounts Data에 따르면 2021년부터 가계 소득 증가율이 상승하는 것으로 나타났으며 RBA 통화 정책 보고서 에 따르면 임금 증가율이 상승 중임을 나타낸다. 그러나 임금 인상이 크게 회복될 때까지 가계는 높은 부채 수준과 치솟는 생활비를 감당해야 한다.
2022년 인플레이션의 또 다른 주요 특징은 지출을 줄이기 어려운 항목에서 가격 상승이 특히 가파르다는 것이다. '기본생활비' 항목으로 알려진 이 지출 항목에는 연료, 주택 및 식품 등이 포함된다. ABS는 기본생활비 지출의 연간 인플레이션은 2022년 6월 선택적 지출의 거의 두 배 였다고 보고했다. (그림 5 참조).
이는 모기지 소유자들이 높은 부채 수준에서 모기지 비용에 크게 추가되는 이자율로 인해 가계 예산에서 더 큰 어려움을 느낄 가능성이 높은 반면, 가계는 연료, 음식과 같은 비용을 줄여 이러한 모기지 비용을 조달하기 어려울 수 있다는 것을 의미한다. 대신, 선택적 지출은 앞으로 몇 달 동안 더 빨리 줄어들 것이다.
인플레이션의 또 다른 직접적인 영향은 부동산의 실질 가치를 잠식한다는 것이다. 부동산 가치의 실제 성장은 CoreLogic 부동산 가치 지수의 분기별 성장에서 분기별 인플레이션을 뺀 값을 사용하여 계산이 된다. 그림 6은 시간 경과에 따른 주택 가치의 실제 변화와 함께 명목 주택 가치 지수를 보여준다. 2022년 6월 분기 호주 주택 가치의 실제 변화는 -1.9%였으며, 명목감소율은 -0.2%로 하락했다.
인플레이션의 또 다른 직접적인 영향은 부동산의 실질 가치를 잠식한다는 것이다. 부동산 가치의 실제 성장은 CoreLogic 부동산 가치 지수의 분기별 성장에서 분기별 인플레이션을 뺀 값을 사용하여 계산이 된다. 그림 6은 시간 경과에 따른 주택 가치의 실제 변화와 함께 명목 주택 가치 지수를 보여준다. 2022년 6월 분기 호주 주택 가치의 실제 변화는 -1.9%였으며, 명목감소율은 -0.2%로 하락했다.
현 상황에서 인플레이션 상승이 주택 시장에 미치는 간접적 인 영향 중 가장 주목할만한 것은 추가적 금리 인상이다. 이는 RBA가 금리 설정을 이용하여 인플레이션에 영향을 미치는 것을 목표로 하기 때문이다.
근원 물가지수가 비정상적으로 높고 팬데믹을 통한 독특한 '비상 최저' 금리 설정을 감안할 때 RBA는 현재 1990년대 이후 가장 빠른 속도로 금리를 인상하고 있다.
금리가 상승하고 경제 활동이 둔화되면 인플레이션이 감소할 수 있다. 그 결과 주택을 사기 위해 돈을 빌리는 것이 바람직하지 않게 되어 주택 시장의 구매와 가격을 둔화시킨다. CoreLogic이 이전에 언급했듯이 이것은 금리와 주택 가치의 변화 사이에 반비례 관계가 있음을 의미한다.
그렇다면 인플레이션을 억제하는 데 얼마나 걸릴까?
인플레이션은 2022년에도 높은 수준을 유지할 것으로 예상되며, 국내 및 국제 요인이 혼합되어 물가에 상승 압력을 가하고 있다. 국제적으로 여기에는 러시아의 우크라이나 침공, 중국의 COVID 및 COVID 봉쇄의 부활, 일부 경제 부문의 역량 제한 등이 포함된다. 국내적으로는 극단적인 기상 현상이 일부 식품 품목의 증가에 기여했으며 가계 지출의 회복력은 여전히 불확실하다.
그러나 경제의 수요와 공급 압력이 완화되는 초기 징후가 보이고 있다.
미국에서는 재고 증가로 인해 소매업체가 일부 상품의 가격을 낮추는 한편 글로벌적인 투입 및 원자재 가격도 완화되기 시작했다. 통화 시장은 몇 달 전 원래 예상했던 것보다 금리가 더 낮은 정점을 나타내고 있으며 CBA는 이르면 내년에 RBA 금리 인하가 시행될 수 있다고 시사했다. 이러한 인플레이션 완화 추세가 더욱 광범위하게 나타나기 시작하면 이르면 2023년에는 주택시장 반등의 정점을 알리는 신호 될 수 있다.