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주택 구매력이 임대 수요에 영향을 미치기 시작하면서 전국 공실률 사상 최저치 기록
October 10, 2022
Kaytlin Ezzy
Corelogic
번역 미래프로퍼티 그룹
호주의 임대 시장이 기록적인 수준으로 최고치를 향해 가고 있지만, 임대료 상승률은 다소 완만해지기 시작했다. 이는 주택 구매력 감소가 영향을 미치고 있다는 뜻이다. 오늘 발표된 CoreLogic의 2022년 3분기 임대 시장리포트에 따르면 9월 전국 임대주택지수가 올해 들어 가장 낮은 월별 증가율(0.6%)을, 3분기 기준 2.3%를 기록했다. 이는 2분기(2.9%)에 비해 60bp 하락한 것이다. 전국임대료 분기별 추이는 최근 5월 최고금리(3.0%)를 70bp 밑도는 수준이다. 보고서 저자인 Kaytlin Ezzy는 월별, 분기별 증가율 둔화에도 불구하고 8월과 9월의 전국 임대 연간성장은 사상 최고치인 10%를 꾸준히 유지했다고 밝혔다. "지난 몇 년 동안 임대료가 전례 없이 증가했다. 코로나 첫 몇 달 동안 임대료가 소폭 하락했지만, 2020년 8월 이후 전국 주택 임대료는 거의 20% 급등했고 이는 주당 임대료가 약 90달러 오른 것과 같다. 처음에는 가족 구성원 수의 감소가 원인이었지만, 극도로 줄어든 임대 공급과 해외 이주의 영향으로 임대료 상승을 주도하고 있을 가능성이 크다." Ezzy는 낮은 공실률을 고려할 때 임대료 상승률이 완화된 것은 약간 놀랍다면서, "임대료 상승률의 둔화는 줄어든 주택 구매력을 극복한 잠재적인 세입자들의 숫자가 점점 증가하기 시작했음을 암시한다."고 말했다.
높은 물가상승률과 함께 임대료 상승이 임대인의 가계생활비에 추가적인 부담을 주면서 비용을 줄이기 위해 가구 규모를 재구성하거나 더 저렴한 임대 옵션을 찾는 세입자가 늘어날 가능성이 높다.
<기록적인 낮은 공실률>
공급은 임대시장에 영향을 지속적으로 끼치는 중요한 요인으로 지난 5년 평균을 밑도는 35.4%이다. 전국주택공실률은 지난 6월 1.3%에서 9월 1.1%로 역대 최저치를 기록했다. Ezzy는 "임대 공급에 부정적인 영향을 미쳤을 요인들은 2017년 초에서 2020년 초 사이의 투자자 구매 활동의 감소, 주택담보대출 조건의 일시적 변화, 코로나19로 인한 불확실성 등이 복합적으로 작용했다.”고 말했다. 코어로직은 2021년- 2022년까지 투자용 주택 구매 물량이 증가했고, 많은 투자자들이 상승세를 통해 시세차익을 극대화할 것으로 기대하고 있다." <주요도시 임대료 상승률 분석> 브리즈번은 지난 3개월 동안 기록한 8월 최고 성장률(4.2%)에 비해 완화된 성장 속도에도 불구하고 모든 수도에서 가장 강력한 분기별 주택 임대료 상승률(3.8%)을 기록했다. 애들레이드와 다윈은 모두 전 분기 대비 3.6%의 임대료 상승률을 기록했고 시드니, 퍼스, 멜번은 각 2.9%, 2.5%, 2.3%의 임대료 상승률을 기록했다.
캔버라는 주택 임대료가 -0.9% 하락해 9월까지 3개월 동안 -0.4% 감소했다. 호바트 전역의 임대료는 8월까지 3개월 동안 0.1% 상승해 0.4% 상승했다. 캔버라는 최근 하락세에도 불구하고 주당 평균 임대료가 682달러로 호주에서 가장 비싼 임대시장 자리를 지켰고 시드니(주 665달러), 다윈(주 590달러), 브리즈번(주 573달러) 순이었다. 멜번은 임대료가 가장 저렴한 주도로서 자리를 지켰고, 애들레이드(주당 508달러), 퍼스(주당 533달러), 호바트(주당 551달러)가 그 뒤를 이었다. Ezzy는 "캔버라 전역에서 임대료가 하락하고 시드니가 높은 임대료 증가율을 기록하면서 호주에서 가장 비싼 두 임대 시장 간의 격차가 주당 17달러 정도로 좁혀졌다"고 말했다. "해외 이주가 시드니 전역의 임대 성장을 계속 견인할 것으로 예상되는 반면, 임대료 하락이 캔버라의 임대료 상승률을 둔화시킬 것으로 예상되기 때문에, 앞으로 몇 달 안에 시드니가 캔버라를 제치고 호주에서 가장 비싼 임대 시장으로 부상할 가능성이 높다."
<수익률 반등>
총 임대수익률은 주택가격은 하락하는 반면 임대료는 올라 지속적으로 상승하고 있다. 3분기에 걸쳐 전국주택가격은 -4.1% 하락했고, 전국주택임대가격은 2.3% 상승해 임대수익률이 24bp 상승한 3.57%를 기록했다. Ezzy는 임대 수익률이 2월에 기록한 사상 최저치(3.21%)를 상회하지만 여전히 팬데믹 이전 10년 평균치인 4.24%는 훨씬 밑돌고 있다고 말했다. Ezzy는 "2023년 상반기 내내 금리가 계속 오를 것으로 예상됨에 따라 주택 가치가 추가 하락할 가능성이 있다. "주택가격이 하락하고 임대료 상승이 지속되면 투자자들이 직면하고 있는 주택담보대출 비용을 충당하는 데 도움이 되고 임대 수익률 향상에 잠재적 촉매가 될 수 있다.”고 말했다. 금리가 안정되면 높은 수익률과 낮은 주택가격 같은 강한 매수조건이 맞물리면서 더 많은 투자자들의 시장 진입을 유도할 수 있어 궁극적으로 임대 공급량 증가에 도움이 될 것으로 보인다.