호주의 ‘신규 부동산 공급 대비 판매 비율’이 지난 5월부터 7월까지의 3개월 동안 1.4를 달성했다.
Eliza Owen
12 AUG, 2021 (corelogic.com.au)
번역 미래프로퍼티 그룹
부동산의 낮은 공급에도 불구하고 호주 전역에서 부동산 판매가 계속 급증하고 있다. CoreLogic은 지난 5월-7월의 3개월 동안 약 171,100건의 매물이 판매된 것으로 추정하고 있다. 이는 지난 5년 동안의 평균 수치보다 약 53.4% 높은 수치이다. 반면 같은 기간인 5월-7월의 3개월 동안 새로 판매 리스트에 올라 광고된 매물은 오직 121,200건이었다.
전국적으로 '신규 부동산 공급 대비 판매 비율' 은 근래들어 최고치로, 5월-7월의 3개월 동안 1.4를 기록했다. 이 ‘신규 부동산 공급 대비 판매 비율’은 특정 기간 동안 일어난 판매 수를 시장에 새롭게 추가된 매물 수로 나누어 계산한다. 지난 10 년 동안, 이 비율의 평균은 0.9였으며, 이는 시장에 새롭게 추가되는 매물이 하나라고 할때, 한 개 이하의 판매만 이루어졌다는 것을 의미한다.
반면 이 비율이 1일 때 구매자의 수요와 공급이 균형을 잡는다는 것을 의미한다. 1.4의 ‘신규 부동산 공급 대비 판매 비율’은 일정 기간 동안 공급된 매물이 한 개라고 가정할때, 한 개 이상의 거래가 일어나고 있다는 것이므로 이는 매우 강력한 부동산 시장임을 보여준다고 할 수 있다. ‘신규 부동산 공급 대비 판매 비율’은 2020년 6월 이후 평균적으로 1을 초과해 왔다.
현재 각 주요 도시의 시장은 애들레이드 2.0, 다윈 1.1에 이르기까지 모두 1.0 이상의 ‘신규 부동산 공급 대비 판매’를 보이고 있다. 7 월에 락다운이 시행된 도시는 이 비율이 특히 상승했으며, 이는 락다운 중에 부동산 판매를 위한 광고 시작을 연기하는 등의 공급과 수요의 불균형의 결과일 수 있다. ‘신규 부동산 공급 대비 판매 비율’의 각 도시별 흐름은 아래 표에서 확인 가능하다.
여러 다양한 요인들이 2020년 중반의 낮은 공급과 판매 급증을 설명할 수 있을 것이다. 수요 측면에서 바라보는 요인들에는 아래 설명되는 요인들이 포함된다.
낮은 모기지 금리. 모기지 금리가 지속적으로 하락함으로써 구매자 수요가 증가하였다. 모기지 금리 상승의 우려에도 불구 하고, RBA 데이터는 2021년 상반기 동안 평균 모기지 금리가 own occupiers는 0.012%, 투자자는 0.018% 떨어졌다는 것을 보여준다. 모기지의 금리는 주택 수요의 가장 중요한 결정 요인 중 하나이며, GDP가 다시 한 번 하락 할 것으로 예상되는 현재의 상황에서 RBA는 더 오랫동안 낮은 금리 환경을 유지할 가능성이 높다.
높은 저축률. 사회적 소비가 감소하고 가계 재정 지원이 증가함에 따라 가계 저축은 2020년 6월, 가계 전체 소득의 22.0%로 정점을 찍었으며, 이는 지난 10년 평균인 7.0%를 훨씬 상회하는 결과였다. 2020년에 도입된 다양한 주택 구매 인센티브와 함께 이와 같은 높은 저축률은 주택 구매 희망자들의 디파짓을 증가시킴으로써, COVID이후 추가적인 부동산 판매를 촉발하고 있다. 저축률은 2021년 3월까지 11.6%로 상승했으며, 이러한 저축률 상승은 올해 상반기까지의 높은 주택 판매량을 지원했다.
첫 주택 구매자 인센티브. 2020년에는 팬데믹 이전의 첫주택 대출 scheme에서부터 여러가지 첫 주택 구매자 인센티브가 도입되었다. 이 인센티브에는 다양한 국가 기반 보조금 , concession, 새 주택 혹은 오프더 플랜 부동산 구매 , 건설에 대한 인센티브 등이 포함되어 있다.
첫 주택 구매자는 현재의 수요와 공급 동향을 설명하는데 많은 도움이 될 것이다. 이는 이미 부동산을 소유하고 있는 구매자는 자신의 기존 부동산 자산을 시장에 내놓을 가능성이 있기 때문이다. 그러나 첫 주택 구매자의 부동산 구매 활동은 시장에 새로운 부동산 공급을 증가시키지는 않고 추가적인 주택 수요만을 증가시키게 된다. 아래의 차트는 첫 주택 구매자의 담보 주택 대출의 건수를 보여주며, 이는 첫 주택 구매자 활동의 극적인 상승을 보여준다. 첫 주택 구매자의 대출은 지난 2021년 1 월 16,260건으로 정점을 찍었으며 기존 월 평균 숫자인 8,731건에 비해 거의 두 배에 달했다.
첫 주택 구매자 대출의 경향은 최근 다소 낮아졌지만, 여전히 6월 기준 기존 평균에 비해 58.8% 높은 수준을 유지했다. 공급은 추가되지 않고 수요만 증가되는 첫 주택 구매자의 구매 활동과 같은 현상을 보여주는 ‘투자자’의 구매 활동은 2020 년 중반 이후 더 높아지는 추세이다. 첫 주택 구매자가 최근 대출이 다소 낮아진 것과는 달리 투자자는 둔화되지 않고 있다. 6월까지 투자자의 부동산 매입을 위한 주택 담보 대출은 18,625건이었으며, 이는 2020년 같은 달에 비해 74.8% 증가한 수치이다.
공급 측면에서 봤을 때는 2020년까지 부동산 공급량이 저조했으며, 빅토리아 주를 비롯한 주요 도시에서 락다운이 연장되며 이동성이 줄어들었기 때문이다. 그러나 반면, 2021년 현재, 시장에 추가된 신규 부동산 공급은 이미 전년도 2020년과 동등한 수준에 도달했다. CoreLogic은 7월 4일 이전의 4주 동안 전국적으로 시장에 추가된 약 38,000개의 신규 부동산 공급을 집계했으며, 이는 실제로 지난 5년의 평균 수준보다 높은 수치이다. 그러나 최근의 락다운 상황으로 인해 새로운 공급이 평균 이하로 다시 내려가는 것이 확인되었으며, 특히 시드니는 지난 4 주 동안 새로운 부동산 공급이 17.3 %의 하락한 것으로 나타났다.
공급이 낮게 유지되는 이유 중 하나는 최근의 락다운 상황에서 때문이다. 주택 담보 대출 상환 연기 및 가계 소득 지원 정책으로 인해 부동산 판매는 낮아지지 않고 있으며, 오히려 주택 시장 상황을 안정되게 유지하는데 보다 광범위한 요인이 되어 오고 있다. 이는 신규 부동산 공급 대비 높은 판매 비율에 반영되고 있다. 이 비율은 부동산 판매가 활발해 지는 봄에 부동산 공급이 증가되고 부동산 수요는 연장된 락다운과 경제성 제약으로 인해 향후 몇 개월 안에 다소 완화될 수도 있을 것이다.